Kahdeksas päivä Oy on yksi kiinteistönvälitysalan suurimmista yrityksistä Suomessa ja yksi alan markkinajohtajista pääkaupunkiseudulla. Teemme vuosittain keskimäärin 2000 asuntokauppaa ja palveluksessamme on noin 100 kiinteistönvälityksen rautaista ammattilaista.

3H+K on Kahdeksas päivän julkaisema lehti asiakkailleen, jonka sisältöjä voit lukea myös verkossa. 3H+K on lehti paremmasta arjesta ja helpommasta asumisesta. Lehti antaa inspiraatiota, ajatuksia ja ideoita aktiivisille kaupunkilaisille. Se ottaa kantaa asumiseen liittyviin taloudellisiin ja yhteiskunnallisiin teemoihin, kannustaa vaikuttamiseen, parantaa kaupunkien yhteisöllisyyttä ja edistää hyvää naapuruutta.Jos haluat lehden kotiisi voit tilata sen helposti tästä

Yksityishenkilöille suunnattuja asuntorahastoja on ilmaantunut parin viime vuoden aikana markkinoille kasapäin. Suomessa toimii kaikkiaan 29 asuntorahastoa. 

”Suomalaiset ovat hitaasti lämpenevää sorttia”, aloittaa Vuokraturva Oy:n toimitusjohtaja ja asuntorahasto Asuntosalkun omistaja Timo Metsola. 

Viime vuosikymmenellä Suomeen syntyi vain ammattisijoittajille suunnattuja asuntorahastoja. 

”Nyt suuri yleisö on lähtenyt mukaan sitäkin isommalla ryminällä”, hän kertoo. 

Asuntorahasto sijoittaa kiinteistöihin siinä missä osakerahasto pörssiosakkeisiin. Pankkien ohella asuntorahastoja tarjoavat erityyppiset varainhoitotalot ja kiinteistörahastot. Kiinnostusta ovat kasvattaneet muun muassa asuntosijoitusten hyvä tuotto, matala korkotaso ja asuntorahastosijoittamisen helppous. Metsolan omistama Vuokraturva on yksi Suomen johtavista vuokra-asuntojen välittäjistä.

Kiinteistökonkari Metsolan mukaan asuntorahastot ovat positiivinen ilmiö suomalaisilla asuntomarkkinoilla, mutta niihin sijoittaminen ei helppoudestaan huolimatta sovi kaikille. Periaatteessa asuntorahastot ovat normaaleja sijoitusrahastoja, joissa asiakas ostaa eli merkitsee rahastoyhtiön rahasto-osuuksia. Kun sijoittaja haluaa myydä osuutensa, hän lunastaa ne rahastoyhtiöltä, joka maksaa osuuksista niiden senhetkisen arvon. 

Asuntorahasto OP-Vuokratuoton salkunhoitaja Antero Tenhunen huomauttaa, että erojakin löytyy. Asuntorahastot ovat liikkeissään jäykempiä verrattuna esimerkiksi pörssiosakkeita sisältäviin salkkuihin, kiinteistöjen realisointi kun ei onnistu viikossa.
Myös kulurakenne ohjaa pitkäaikaiseen sijoittamiseen. Tenhunen suosittelee asuntorahastoja suhteellisen varovaiselle sijoittajalle. Äkkivoittoja ei ole luvassa, sillä rahastojen tuotto-odotus perustuu vakaaseen kassavirtaan. Ihme-eliksiiristä ei siis ole kyse.

Äkkivoittoja ei ole luvassa. Asuntorahaston tavoite on pitkä, tasainen tuotto. Joihinkin rahastoihin pääsee mukaan satasella, mutta minimisijoitus voi olla jopa 100 000 euroa.

Keväällä 2013 perustettu Pohjola Kiinteistösijoitus Oy:n operoima OP-Vuokratuotto on yksi Suomen menestyneimmistä asuntorahastoista. Se sijoittaa asuntojen lisäksi toimitiloihin ja asuntojen rakentamiseen. Markkinoilta löytyy kuitenkin monenmoisin sijoitusfilosofioin varustettuja asuntorahastoja. Toiset sijoittavat ainoastaan vanhoihin kiinteistöihin, toiset uudistuotantoon. Joidenkin salkuista löytyy OP-Vuokratuoton tapaan myös toimitiloja ja omia rakennushankkeita. 

Yleensä perustuoton muodostavat vuokratulot. Rahastot pyrkivät kasvattamaan tuottoa myös ostamalla kiinteistöjä tukkualennuksin. Joihinkin rahastoihin pääsee mukaan satasella, mutta minimisijoitus voi olla jopa 100 000 euroa.

”Meille on syntynyt kahden kerroksen asuntorahastomarkkinat”, Metsola harmittelee. 

Osa rahastoista on suunnattu ammattisijoittajille, osa suurelle yleisölle. Tavallisille sijoittajille suunnattujen avointen rahastojen kulutaso on melko korkea. Iso osa tuotosta saattaa valua palkkioihin, hallinnointikuluihin ja muihin menoeriin. Monen kuluttajalle suunnatun asuntorahaston kulut ovat yli kaksi prosenttia tuotosta, mikä on rahastoksi paljon. Sen päälle peritään merkintä- ja lunastuskulut, jotka ovat sitä suuremmat, mitä nopeammin rahansa haluaa pois. Ammattisijoittajalle suunnatut asuntorahastot ovat usein kuluiltaan hieman edullisempia, mutta niihin pääsee käsiksi vain sadoilla tuhansilla euroilla.

Kiitos ainutlaatuisen asunto-osakeyhtiölain, Suomessa on melko helppoa olla passiivinen asuntosijoittaja eli antaa taloyhtiön huolehtia kiinteistön kunnossapidosta ja remonteista. Tosin etenkin pääkaupunkiseudulla yksittäiselle asunnolle on vaikea saada kunnon tuottoa, sillä asuntojen hintataso on korkea ja vanhojen taloyhtiöiden hoitokulut suuret. Samalla asuntosijoittaja kantaa harteillaan kaikki riskit. Kolmen asunnon salkussa paha putkiremontti tai viheliäinen vuokralainen näkyy ja tuntuu. 

”Rahastoissa hajautus on paljon laajempi kuin yksittäisten asuntojen omistamisessa. Vuokrarästejä kerryttävä asukas tai iso remontti häviävät massaan eivätkä vaikuta merkittävästi sijoittajan tuottoon”, muistuttaa Tenhunen.

Myös Metsola sanoo asuntorahastojen olevan erinomainen sijoitusvaihtoehto, mutta rahastoa valittaessa maltti on valttia. 

”Suomalaiset tekevät mielellään niin kuin naapuri. Mutta asuntorahaston suosio ei takaa sen tuottavuutta”, hän varoittaa.

Asuntorahastot ovat positiivinen ilmiö suomalaisilla asuntomarkkinoilla, mutta niihin sijoittaminen ei helppoudestaan huolimatta sovi kaikille.

Lähes 20 vuotta kiinteistösijoitusmarkkinoilla toiminut Metsola kehottaa ottamaan selvää ennen sijoituspäätöstä, millaisiin kiinteistöihin rahasto on sijoittanut. Monelle rahastolle on muodostunut positiivinen ongelma: niihin on sijoitettu paljon rahaa, joten rahaston on ollut pakko löytää lisää ostokohteita. Kaikki rahastot eivät ole yhtä kriittisiä kohteiden valinnassa. On eri asia, onko salkussa kerrostaloja taantuvan paikkakunnan lähiöstä vai tehoyksiöitä pääkaupunkiseudulta. 

Kohteiden jälkeen suurennuslasi kannattaa siirtää rahaston pääomaan. Jos rahaston hallinnoimat kiinteistöt on ostettu pääosin velkarahalla ja korot lähtevät nousuun, on rahastoa vaikea saada enää voitolliseksi. Jos pääomasta esimerkiksi 60 prosenttia on pankkilainaa, ollaan vielä tukevalla pohjalla. Kuten kaikkiin rahastoihin, myös asuntorahastoihin liittyy aina likviditeettiriski. Jos suuri määrä sijoittajia haluaa lunastaa samaan aikaan osuutensa pois, voi rahasto ajautua ongelmiin. Kiinteistöjä ei saa hetkessä kaupaksi. On hyvä tarkistaa, onko rahastolla suunnitelma tilanteen varalle. Voiko se esimerkiksi saada lisää lainarahaa, myydä kiinteistöjä tai avata rahaston uusia merkintöjä varten? 

Tärkein selvitettävä on kuitenkin aiempi kehitys. Talousmittareiden kääntyessä laskuun asuntorahasto seuraa viiveellä perässä – ja toisinpäin. Keskiarvotasosta näkee salkun todellisen kunnon.

”Joskus ei voi kuin pyöritellä päätään. Tuottoyhtälöt ovat mahdottomia. Tulosennuste saattaa perustua laskelmaan, jossa kiinteistöjen arvo nousee joka vuosi”, Metsola sanoo huokaisten. 

Hän nostaa esiin vielä yhden ongelman: rahastojen lyhyen historian. Uusilla rahastoilla ei ole vielä konkreettista näyttöä lupausten tueksi. Vanhimmillakin suuren yleisön asuntorahastoilla on takanaan vasta pari tilinpäätöstä. 

”Vertaile vaihtoehtoja, vaadi faktoja ja konkreettisia lukuja. Kysy itseltäsi, kuinka uskottavalta rahaston mainoslauseet tuntuvat. Näin löydät hyvän asuntorahaston”, Metsola summaa. 

Liian hyvät lupaukset eivät ole totta. Oli kyseessä sitten asuntorahasto tai se trendikäs kookosöljy.

Hyvän asuntorahaston tunnusmerkit

SALKUN SISÄLTÖ: Rahastorakenne on monipuolinen, kiinteistöistä suurin osa sijaitsee kasvukeskuksissa

PÄÄOMA: Velan osuus on maltillinen

KOKEMUS: Salkunhoitajat ovat alan ammattilaisia

AVOIMUUS: Faktat ja luvut ovat helposti saatavilla, kulurakenne on selkeä

HISTORIA: Aiemmasta tuottokehityksestä löytyy konkreettista näyttöä

SALKUNHOITO: Rahastolla on suunnitelma likviditeettiriskin varalle, puolueettomat asiantuntijat arvioivat salkun säännöllisesti

TUOTTO-ODOTUKSEN YDIN: Tuotto perustuu vuokrasopimuksista ja kiinteistöistä saatavaan kassavirtaan, ei spekulatiiviseen arvonnousuun

Tätä katsoneet katsoivat myös näitä

Hyvä ero syntyy sopimalla
3H+K Artikkeli
Isän ja pojan nuijahommat
3H+K Artikkeli
Kahdeksas päivä myy asuntosi!
Blogikirjoitus
Ota yhteyttä

Jätä yhteydenottopyyntö!

Oletko myymässä tai ostamassa asuntoa? Autamme Sinua mielellämme.

Ota yhteyttä