Kahdeksas päivä on yksi kiinteistönvälitysalan suurimmista yrityksistä pääkaupunkiseudulla. Ammattitaitoisten välittäjien lisäksi meidät tunnetaan alan kovimpana digitaalisen markkinoinnin osaajana. Muista alan yrityksistä poiketen, markkinoimme aktiivisesti myynnissä olevia asuntoja asuntoportaalien ulkopuolella. Kattavan palveluvalikoimamme avulla tuomme parhaat puolet esille asunnostasi, jotta se erottuu edukseen asuntomarkkinoiden kovassa kilpailussa.

3H+K -artikkelit ovat Kahdeksas päivän julkaisemaa mielenkiintoista ja ajankohtaista sisältöä helpommasta asumisesta ja paremmasta arjesta asiakkaillemme. Jutut antavat inspiraatiota, ajatuksia ja ideoita aktiivisille kaupunkilaisille. Ne ottavat kantaa asumiseen liittyviin taloudellisiin ja yhteiskunnallisiin teemoihin, kannustavat vaikuttamiseen, parantavat kaupunkien yhteisöllisyyttä ja edistävät hyvää naapuruutta.

Toivotamme Sinulle inspiroivia lukuhetkiä!

Tuloslaskelma, PTS-suunnitelma, korjausvelka, rahoitusvastike ja huoltoylijäämä. Siinä taloyhtiön taloudenpidon kryptisiä käsitteitä. Asunnonostajan ei tarvitse hallita kaikkia yksityiskohtia, mutta paperipinoa ei kannata myöskään ohittaa. Riittää, että ymmärtää asunnon arvoon ja tuleviin kustannuksiin vaikuttavat yksityiskohdat. Isännöitsijäntodistus on avain taloyhtiön tilaan, tosin yksin sen varaan ei kannata laskea.

”Isännöitsijäntodistukselle on määrätty minimisisältö ja liitteet, mutta läheskään kaikki isännöitsijät eivät toimita omistajille tai kiinteistönvälittäjille kunnollisia asiapapereita”, kertoo paljon nähnyt lakimies Matti Ruohonen Realia Isännöinnistä.

Ruohonen nostaa pöydälle kaksi esimerkkiä. Heikompi esitys on laiha nippu paperia. Toinen pino on vankka pumaska, jossa käydään yksityiskohtaisesti läpi yhtiön historia, nykytila ja tulevaisuus. 

”Pinojen paksuuksista näkee, kummassa yhtiössä asiat ovat kunnossa. Kun taloyhtiön paperityöt tehdään tunnollisesti ja asioista kerrotaan, ne myös hoidetaan ammattimaisesti ja huolella”, Ruohonen sanoo.

Kiinteistönvälittäjän velvollisuus on avata ostajalle asiapapereiden vaikeat luvut ja mystiset termit sekä selvittää isännöitsijältä puutteelliset ja epäselvät tiedot. Mutta mitä kaikkea on selvitettävä, jos kauppaa tehdään suoraan asunnon omistajan kanssa?

”Isännöitsijäntodistuksen tulee olla huolellisesti täytetty ja mahdollisimman tuore. Korjaustarveselvityksestä, toimintakertomuksesta tai yhtiökokouksen viimeisestä pöytäkirjasta puolestaan näkyy suunnitelma tulevista korjauksista”, Nordea kotitalouksien palveluiden yksikössä toimiva johtaja Jukka Koski sanoo.

Jos isännöitsijäntodistuspaketti on vajavainen, kannattaa pyytää myyjää selvittämään syyt puutteellisiin tietoihin. Lain mukaan isännöitsijäntodistustietoja voi saada vain omistaja, välittäjä tai omistajan pankki, minkä vuoksi ostajan on vaikeaa saada suoraan tietoja isännöitsijältä. Seuraavaksi kannattaa tutkia yhtiöjärjestys ja varmistaa, että tilinpäätös ja toimintasuunnitelma on tehty. Yhtiöjärjestyksen keskeisimmät tarkistettavat kohdat ovat osakkaiden lunastusoikeus sekä mahdolliset poikkeamat korjausvastuista.

Tilinpäätös kertoo oleellisen yhtiön menneen tilikauden taloudesta. Sen sisältämästä budjettivertailusta näkee, miten hyvin hallitus hoitaa talon asioita. 

”Kun budjetti ja toteuma ovat lähellä toisiaan, on taloudenpito ollut hyvää”, Ruohonen sanoo.

Tase kertoo yhtiön varallisuuden eli varat ja velat. Siinä ei ole ostajalle juuri erityistä huomiota vaativia kohtia, sillä veloista osakkaille aiheutuvat menot näkyvät suoraan rahoitusvastikkeen suuruutena, kunhan vielä selvittää, montako vuotta asuntoa rasittavaa lainaa on jäljellä. Tilinpäätöksen vastikerahoituslaskelman hoitovastikkeen ylijäämä tai alijäämä kertoo, kuinka hyvin hoitovastikkeella kerätty tulopuoli on kattanut taloyhtiön hoitomenot. Hoitovastikeylijäämä on positiivista, varsinkin jos sitä kertyy useampana vuonna ja yhtiölle karttuu aina seuraavalle tilikaudelle kumulatiivista hoitoylijäämää. Parin kolmen kuukauden vastikkeita vastaava hoitoylijäämä kertoo vakavaraisuudesta.

Merkittävälle hoitoalijäämälle pitää olla pätevä syy, kuten esimerkiksi taloyhtiön piikkiin jäänyt yllättävä remonttikulu, josta ei ole saatu vakuutusyhtiöltä korvausta. Tällainen poikkeama kannattaa selvittää perin pohjin. Jos yhtiössä on kerätty ylimääräisiä vastikkeita, se kertoo huonosta taloudenhoidosta.

”Myös velkojen kirjaaminen ja vastikerästit kannattaa tutkia. Toimintasuunnitelmasta selviävät mahdolliset vastikekorotukset sekä energiatodistus”, Koski sanoo.

Kymmenen vuoden energiatodistus on nykyään pakollinen. Energialuokan lisäksi siitä selviävät asiantuntijan arviot energiankulutukseen liittyvistä korjauksista. Energialuokalla ei toistaiseksi ole suoranaista vaikutusta taloyhtiön talouteen, mutta tulevaisuudessa se voi olla esimerkiksi kiinteistöveron peruste. Taloyhtiön hallituksen esittämä toimintakertomus kertoo paljon yhtiön toiminnasta. Jo hallituksen kokousten määrä on olennainen. Pari kokousta vuodessa paljastaa, ettei asioita ole kovin aktiivisesti hoidettu. Hyvässä toimintakertomuksessa yleisinä tietoina kerrotaan muun muassa, onko yhtiössä voimassa olevan lain vaatimukset täyttävä yhtiöjärjestys, kuinka taloyhtiössä on järjestetty osakasremonttien dokumentointi ja valvonta, kuka vastaa isännöinnistä ja tilintarkastuksesta, ja onko taloyhtiöllä huoltoyhtiö vai joutuuko ostaja osallistumaan talkoilla esimerkiksi lumitöihin.

”Sivutoiminen isännöitsijä ja tilintarkastaja sekä talkoilla hoidettu huolto ovat riskejä ostajalle”, Ruohonen varoittaa.

Samalla selviää, onko taloyhtiöllä huoltokirja, asianmukaisesti laadittu pelastussuunnitelma ja verkkoasiointimahdollisuus. Toimintakertomuksessa kannattaa kiinnittää huomiota myös taloyhtiön veden, kaukolämmön ja sähkön kulutuslukuihin ja niiden muutoksiin. Vertailutietoa on parhaimmillaan viideltä vuodelta. Jos kulutusluvut ovat kovasti kasvaneet, on syyt hyvä selvittää isännöitsijältä. Lukujen pieneneminen kertoo yleensä energiansäästötoimenpiteistä.

Viimeisin muttei merkityksettömin toimintakertomuksen kohta on tilikauden jälkeiset tapahtumat, jotka kattavat usein vuoden kolme ensimmäistä kuukautta. Hyvin laaditussa toimintakertomuksessa selvitetään taloyhtiön tuoreimmat tapahtumat, jotka voivat olla oleellisia ostopäätöksen kannalta. Ne saattavat koskea korjauspäätöksiä, vahinkoja, omistussuhteiden muutoksia tai vaikka lainan hankintaa tai vakuusarvojen muutoksia.

Viimeisimmän yhtiökokouksen pöytäkirjasta selviää, onko kokouksessa tehty merkittäviä päätöksiä tulevista korjauksista tai onko hallitukselle annettu lainanottovaltuuksia. Nyrkkisääntö on, että vesijohto- ja viemäriputkien korjausväli on noin 50 vuotta ja kylpyhuoneet uusitaan 25 vuoden välein. Katto-, julkisivu-, ikkuna- ja hissiremontit riippuvat pitkälti talossa käytetyistä tekniikoista sekä siitä, kuinka hyvin taloa on huollettu. Jos kauppoja hierotaan alkuvuodesta, kannattaa yhtiökokouksen ajankohtaan kiinnittää huomiota, koska varsinainen yhtiökokous pidetään maalis–kesäkuun aikana.

”Yhtiökokouksessa saatetaan käsitellä asioita, jotka vaikuttavat merkittävästi taloyhtiön tuleviin menoihin. Näistä ei välttämättä ole asiapapereissa tietoa, vaan niistä kannattaa kysyä”, Ruohonen kertoo. 

Taloyhtiön kunnossapitotarpeet selviävät pakollisesta hallituksen korjaustarveselvityksestä, joka sisältää hyvin laadittuna myös euromääräistä tietoa viiden seuraavan vuoden korjaustarpeista. Kunnossapitoselvitys ei automaattisesti tarkoita, että korjaukset olisi budjetoitu. Tämä tieto löytyy pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmasta (PTS). 

Hyvin hoidetuissa taloyhtiöissä on ammattilaisen tekemä peruskuntoarvio, joka sisältää insinöörien laatiman 10 vuoden PTS-suunnitelman. Pelkkä PTS-suunnitelma ei vielä takaa, että korjauksia tehdään, vaan niistä pitää olla hallituksen esityksestä tehty yhtiökokouksen päätös. Asunnon osto ei ole jokapäiväinen toimenpide, ja järkiseikkojen lisäksi siihen liittyy paljon tunteita. Omaa epävarmuuttaan voi kuitenkin poistaa käymällä paperinipun läpi. Paperiviidakossa voi oppia seikkailemaan menestyksekkäästi, eikä asunnonostajan tarvitse jättäytyä muiden armoille. Kun työn tekee kerralla kunnolla, sen hedelmistä nauttii joka päivä uudessa asunnossaan.

Muuta sisältöä tässä lehdessä:

Tätä katsoneet katsoivat myös näitä

Tenavien Tampere
3H+K Artikkeli
Miten siivotaan kuolinpesä?
3H+K Artikkeli
Isä, tytär ja terävä veitsi
3H+K Artikkeli
Ota yhteyttä

Jätä yhteydenottopyyntö!

Oletko myymässä tai ostamassa asuntoa? Autamme Sinua mielellämme.

Ota yhteyttä