Katsauksessa keskitytään kauppamäärien kehitykseen eri hintaluokissa. Kauppamäärien muutos ennustaa hyvin odotettavaa alueellista hintakehitystä.

Katsauksen tarkasteluajanjaksona on käytetty kokonaisia kalenterivuosia. Pääkaupunkiseudun suhteellisten pienten asuntokauppamäärien takia lyhyemmän ajanjakson käyttäminen korostaa liikaa yksittäisten kauppojen vaikutusta tilastoon. Mielestämme 6 kuukautta on lyhyin järkevä tarkasteluväli, ottaen huomioon kauppamäärät.

Kuten muuallakin Suomessa on pääkaupunkisudulla asuntokauppa alueellistunut, eikä koko alueen tilasto anna suoraan kuvaa tietyn kaupunginosan tilanteesta. Asuntokohtaisen tai alueellisen arvion voi tilata kiinteistönvälittäjiltämme.

 

Tarkasteluaineistona on Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry.:n (KVKL ry.) hintaseurantapalveluun rekisteröityjä kauppoja. Palvelu kattaa n. 75% kaikista tehdyistä kaupoista, mukana ei ole rakennusyhtiöiden, tai yksityisten tekemiä kauppoja.

Pääkaupunkiseudun kauppamäärät ovat kasvussa

Koko pääkaupunkiseudun alueen asuntokauppa on kasvussa. Kaupan kasvu vastaa karkeasti koko Suomen talouskasvun ennustetta eli volyymin kehitys on vankalla pohjalla.

12 kk käyrien maltillinen suunta sekä yleinen taloustilanne ei anna mitään merkkejä, että käytettyjen asuntojen kaupassa olisi ylikuumentumista tai alueellinen hintojen nousu olisi perusteetonta.

Espoon kasvu todennäköisesti kiihtyy tulevaisuudessa muuta aluetta enemmän. Espoossa metrohankkeen vaikutukset asuntokauppaan eivät vielä ole kokonaisuudessaan näkyneet.

Kun määriin lisätään myös myydyt uudet asunnot, on kokonaiskauppamäärien kasvu huomattavasti vauhdikkaampaa.

Pääkaupunkiseudun keskimääräinen myyntiaika pysynyt paikallaan

Kahden vuoden ajan keskimääräinen myyntiaika on pysynyt lähes paikallaan. Osaltaan myös merkki terveestä asuntomarkkinasta.
Myyntiaikojen kehitys antaa tällä hetkellä vain informaatiota kokonaismarkkinan tilasta. Tosiasialliset erot eri asuinalueiden välillä ovat suuria. Erojen muodostumiseen vaikuttaa voimakkaasti tällä hetkellä pääkaupunkiseudun liikenne- ja aluekehityshankkeet, jotka ohjaavat kysyntää.
Kauniaisten myyntiajan kehitys vastaa yleistä pientalojen kysynnän heikkenemistä. Kaupungistuminen vaikuttaa pientalovaltaisiin alueisiin.

Välittäjien tekemien uudistuotantokauppojen määrä on edelleen selvässä kasvussa

RT:n raportin (13.6.2017) mukaan toukokuussa valmiita myymättömiä asuntoja oli vähiten viiteen vuoteen. Määrä on ollut laskussa vuoden 2015 alusta lähtien.

Rakentamisen aloitusten määrät ovat tällä hetkellä ennätystasolla. Uusia omistusasuntoja valmistuu jo nopeammin, kuin asuntomarkkinan (ostajat) koko pääkaupunkiseudulla kasvaa. Tämä voi johtaa lähitulevaisuudessa johtaa ylitarjontaan ja käänteeseen kehityksessä. Edellinen käänne nähtiin 2011 ja 2012 vuosien vaihteessa.

Vain osa uudistuotannosta päätyy välittäjille myyntiin. Suurimman osan kaupasta tekevät rakennusyhtiöt itse. Välittäjä myyvät yleisesti asuntoja, jotka jäävät alkuvaiheen markkinoinneissa rakennusyhtiöiltä myymättä.

Kaupan jakautuminen

HELSINKI

100 000-200 000 euroa sekä 200 000-300 000 euroa maksavia asuntoja myydään jo lähes saman verran

Edullisten myynnissä olevien asuntojen määrä Helsingissä jatkaa laskuaan. Jos kehitys jatkuu, on muutaman vuoden sisällä yleisin myydyn asunnon hintahaarukka 200 000 – 300 000 euroa.

Tilastokeskuksen julkaiseman (22.6.2017) raportin mukaan asuntovelkaa oli pääkaupunkiseudun asuntokunnilla, keskimäärin 133 630 euroa. Suhteessa asuntojen hintakehitykseen ja kauppavolyymin siirtymiseen kalliimpiin hintaluokkiin on luonnollinen kehitys myös tasainen velkaantumisen kasvu pääkaupunkiseudulla, koska suurin osa kaupasta tehdään Helsingissä.

Vahva muuttoliike sekä pienten asuntojen poistuminen asuntomarkkinoilta vuokrakäyttöön tukee kehitystä edelleen.

Viimeisen 12 kuukauden keskimääräinen välittäjäkauppa Helsingissä on ollut 290 241 euroa. Keskiarvo on noussut viidessä vuodessa 11,5%.

ESPOO

Espoossa keskihintaiset ja kalliit asunnot käyvät kaupaksi

Espoossa on keskihintaisten ja kalliiden asuntojen kauppa kasvussa. Kaikissa yli 300 000 euroa maksavien asuntojen hintaluokissa kauppamäärät ovat selvästi kasvaneet viimeisen vuoden aikana. Yli 500 000 euroa maksavien asuntojen kauppa on noussut jopa kolmanneksella.

Asuntokaupan keskittyminen eri hintaluokkiin on Espoossa paljon tasaisempaa kuin Helsingissä. Viimeisen 12 kuukauden keskimääräinen välittäjäkauppa Espoossa on ollut 287 255 euroa. Keskiarvo on noussut viidessä vuodessa vain +2,8 %.

VANTAA

Vantaalla kauppa kasvaa tasaisesti

Vantaan alueen asuntokauppa jatkaa kaikissa hintaluokissa tasaista kasvua. Eniten positiivista muutosta on ollut perheasuntojen hintaluokassa 300-400 000 euroa.

Viimeisen 12 kuukauden keskimääräinen välittäjäkauppa Vantaalla on ollut 205 406 euroa. Keskiarvo on kehittynyt viidessä vuodessa +4,3%.

KAUNIAINEN

Kauniaisissa kokonaiskauppamäärä on pysynyt ennallaan, vaikka myyntiajat ovat kasvaneet

Kauniaisissa välittäjäkauppojen määrä on pääsääntöisesti seurannut viime vuosina ympäröivän Espoon kehitystä. Alueella myyntiajat ovat pidentyneet, mikä on tällä hetkellä tyypillistä pientalovaltaisille alueilla.

Vuosittaisen kauppamäärän keskiarvo viideltä vuodelta on noin 100 kpl, jolloin yksittäisilläkin asuntokaupoillakin on iso vaikutus tilastoihin, eikä kovin suuria johtopäätöksiä tilastoista voi siksi vetää.

Kalliimpien asuntojen kauppa

Miten kauppa käy yli 500 000 euron hintaluokassa?

YLI 500 000 EURON KAUPPOJEN JAKAUTUMINEN

HELSINKI

Helsinki kuroo kaulaa arvoasuntokaupassa

Pääkaupunkiseudun yli 500 000 euron kauppojen määrä kasvu on alkanut keskittymään voimakkaasti Helsinkiin ja erityisesti kantakaupunkiin. 

Kaupungistumistrendi vetää asumaan kantakaupungin alueelle, jossa kysyntä on pitänyt hintakehityksen positiivisena. 

Markkinoille on tullut paljon myös vähän käytettyjä asuntoja. 

Kantakaupungin alueella kuten muuallakin Helsingissä uudisrakentaminen  on ollut viime vuosina määrältään voimakkaampaa kuin muissa alueen kaupungeissa. 3-5 vuotta vanhoja asuntoja tulee nyt ensi kertaa jälleenmyyntiin. Näiden asuntojen hinnat ovat korkeampia kuin vanhempien asuntojen. 

ESPOO

Espoossa kalliiden asuntojen kauppa vastaa Helsingin kasvulukuja

Espoossa varakas keskiluokka luottaa tulevaisuudennäkymiinsä ja tekee reippaasti asuntokauppaa. Yli 500 000 euron arvoisten asuntokauppojen suhteellinen osuus on noussut Espoossakin, mutta ei yhtä jyrkästi kuin Helsingissä. Osuus on noussut kahdessa vuodessa 6 prosentista 7,8 prosenttiin.

Miljoonakauppojen kasvu on keskittynyt pääosin Kauniaisiin ja Helsinkiin. Helsingissä tehdään tällä hetkellä miljoonakauppoja kahdeksan kertaa enemmän kuin Espoossa. 

Espoon miljoonakaupat ovat myös siirtyneet uusille alueille pitkin metrolinjaa. 

Yli 900 000 euron kauppojen määrä on reippaassa kasvussa, mikä voi ennustaa tulevaisuudessa myös Espoon miljoonakauppojen määrän kasvua.

VANTAA

Vantaalla 500-600 000 euroa maksavien asuntojen kauppa selvässä kasvussa

Kokonaisuutena Vantaalla ei ole varsinaista arvoasuntomarkkinaa pienen kokonaisvolyymin takia. Kuitenkin yli 500 000 euron arvoisten asuntojen kauppa on kääntynyt kasvuun. Yleinen Suomen talouden kasvutrendi näkyy myös varakkaiden kotitalouksien aktiivisuuden kasvuna myös Vantaan alueella.

Alueen kauppamäärät ovat niin pieniä, ettei niistä synny luotettavaa keskiarvoa, koska yksittäisen kaupan merkitys on niin suuri. Vantaalla ei käytännössä ole ennustettavaa asuntomarkkinaa  yli 600 000 euron asunnoissa.

Vuosittain Vantaalle osuu yksittäisiä yli miljoonan euron kauppoja, joiden arvot ovat enemmän subjektiivisia kuin kysyntään perustuvia.

KAUNIAINEN

Kauniaisissa miljoonakauppoja kolme kertaa enemmän

Kauniaisissa on tehty kasvavassa määrin yli miljoonan euron kauppoja. Määrä on kolminkertaistunut verrattuna viiden vuoden takaiseen aikaan. Ympäröivän Espoon alueella vastavuoroisesti pientalojen miljoonakauppojen määrä on viiden vuoden aikana laskenut kappalemääräisesti saman verran.

Viime vuosien talouden taantuma ei ole vaikuttanut kalliiden asuntojen kaupankäyntiin. Tilastolliset vaihtelut syntyvät lähinnä yksittäisten kauppojen vaikutuksesta.

Arvoasuntojen kauppa kasvaa nopeasti

Suomen talous on kasvussa eli tällä hetkellä asuntokaupan kuuluukin kasvaa. Asuntokauppa seuraa johdonmukaisesti talouden suuntaa. Puheet hintakuplasta tai kuumasta asuntomarkkinasta ovat kaukaa haettuja tai vähintäänkin erittäin ennen aikaisia. Huomioitavaa tämän hetken markkinassa on, että yli 500 000 euroa maksauusien asuntojen kauppamäärä kasvaa edullisempia hintaluokkia nopeammin Helsingissä ja Espoossa sekä uusien asuntojen kauppa kasvaa huomattavasti vauhdikkaammin kuin käytettyjen asuntojen.

Yli 500 000 euroa maksavien käytettyjen asuntojen kaupat ovat keskittyneet muutamille perinteisille alueille. Kasvu on ollut kaikilla alueilla tasaista, eikä kauppamäärän kasvu ole keskittynyt erityisesti millekään alueelle. Helsingissä  reilusti yli 60% kaupoista tehdään kantakaupungin alueella ja sen jälkeen eniten Lauttasaaressa, n. 6-8% vuotuisista kaupoista. Muiden alueiden osuudet ovat 3-4% luokkaa. Taite kauppamäärissä on ollut 2015 vuoden aikana, jolloin ensimmäiset merkit Suomen talouden käänteestä olivat ilmassa. Talouden käänne näkyy tällä hetkellä siis erityisesti varakkaampien kotitalouksien asuntokaupan vilkastumisena.

Hyvä suhdanne on houkutellut rakentajia lisäämään tuotantoa ja käynnissä on kilpajuoksu siitä, kuka ehtii saada osansa kakusta. Jossain vaiheessa kilpailu johtaa ylitarjontaan ja markkinan jäähtymiseen – ainakin uusien asuntojen osalta. Uusien asuntojen hyvä tarjonta ja vilkas kaupankäynti on pitänyt käytettyjen asuntojen kaupan kasvun maltillisena, ehkä jopa syönyt kysyntää käytetyissä. Suomen yleinen taloudellinen tilanne tukee asuntomarkkinan kasvua edelleen, mutta kysyntä voi liikkua uusista käytettyihin. Jos katsotaan Rakennusteollisuus ry:n tilastoa historiallisesti kymmeneltä vuodelta, voi käännekohta kysynnässä olla edessä 1-2 vuoden sisällä.

Tällä hetkellä uusien kysyntä näyttäisi edelleen jatkuvan. Suurista aloitusmääristä huolimatta myynnissä olevien valmiiden uusien asuntojen määrä on ollut laskussa. Vaikka määrä on tänä vuonna ollut alimmillaan viiteen vuoteen, se ei kuitenkaan vielä ole 2000-luvun alimmilla tasoilla eli alle 500 kappaleessa (RT:n asuntotuotantokyselyt 4.10.2017) .. Markkinassa on ajureita, jotka puoltavat uusien asuntojen ostoa. Käytettyjen asuntojen saneerausvelan määrä tai remonteista aiheutuva vaiva ajaa ostopäätöksiä uusiin asuntoihin. Markkinoilla on pitkästä aikaa myös kohtuuhintaista uutta tuotantoa mm. Lehto Group on käynnistänyt hyvinkin kohtuuhintaisia hankkeita, joissa hintaero putki- ja julkisivusaneerattaviin vanhoihin taloyhtiöihin ei enää ole valtaisa. Kaupungistumistrendi ja väestön ikääntyminen houkuttelee ihmisiä enemmän hyvien kulkuyhteyksien ja raideliikenteen ääreen. Pääkaupunkiseudun toteutuva väestönkasvu on aavistuksen kaupunkien omia ennusteita suurempaa.

Ota yhteyttä

Kahdeksas päivä Oy
Metsänneidonkuja 12, 02130 Espoo
info@kahdeksas.fi
Lähetä viesti, niin olemme sinuun yhteydessä pikimmiten

Tätä katsoneet katsoivat myös näitä

Libanonilainen papupata
3H+K Artikkeli
Ovatko sijoitusmökit kehittyvä markkina
Blogikirjoitus
Miten siivotaan kuolinpesä?
3H+K Artikkeli